Компания Blackwood через свой Департамент Консалтинга, Аналитики и Исследований выпустила новый исследование под названием "Анализ первичного рынка жилья Новой Москвы: текущая ситуация и перспективы развития". Изменение границ Москвы вызвало значительный резонанс среди общества. Очевидно, что расширение границ Москвы - это необходимая мера.
Новос...
Тем не менее, масштабы планируемой «столичной экспансии», а также направление будущего развития города вызывают у специалистов вопросы. На некоторые из них, в том числе, на самый главный – возможно ли такое вообще? – очевидно, можно будет ответить не менее чем через четверть века.
В рамках проведенного исследования специалистами компании Blackwood акцентировали внимание не на анализе перспектив развития данного направления, которые в настоящее время достаточно туманны, а на анализе текущего состояния рынка первичной жилой недвижимости на территориях, планируемых к присоединению к Москве, а также рынка новостроек Юго-Западного и Южного административных округов Москвы, от которых и планируется будущее развитие города. Очевидно, что характеристики данных рынков будут служить определенными ориентирами для формирования рынка «Новой Москвы».
На сегодняшний день объемы предложения на рынке новостроек эконом и комфорт-класса Москвы в рассматриваемой локации сопоставимы с объемами, предлагаемыми на территории «Новой Москвы» - порядка 2 300 квартир в Москве и около 2 700 квартир в новостройках на присоединяемых территориях.
На присоединяемых к Москве территориях сегодня реализуются разные по масштабу и местоположению проекты. По некоторым из них, преимущественно расположенным не далее 10 км от МКАД, отмечались достаточно высокие темпы продаж еще до объявления новых границ столицы (например, в Московском, пос. Коммунарка). Во многом это обусловлено как более доступными ценами областных новостроек по сравнению со столичными предложениями в эконом- и комфорт-классе (как минимум разница составляет порядка 20%), так и наличием объектов инфраструктуры в рамках жилых комплексов, высокими темпами строительства и благодаря удовлетворительной транспортной доступности.
Предложение на рынке новостроек эконом- и комфорт-класса в ЮАО и ЮЗАО столицы – той части «старой» Москвы, продолжением которой и станет «Новая Москва» - представлено как отдельными панельными домами эконом-класса, так и достаточно крупными проектами, соответствующими категории комфорт-класс, в рамках которых предлагается и развитая инфраструктура. Подобные проекты при условии приобретения квартиры в них на ранней стадии строительства могут составить конкуренцию подмосковным жилым комплексам, реализующимся на присоединяемой территории. Безусловным преимуществом перед проектами «Новой Москвы» является транспортная доступность (близость к метро и основным магистралям города).
Таблица. Сравнительная характеристика основных показателей первичного рынка жилья на территории «Новой Москвы» и в зонах ЮЗАО, ЮАО
Показатель |
Присоединяемые |
ЮЗАО, |
Комментарий |
Объем |
2 707 |
2 |
Объемы |
Структура |
|||
Этажность: |
|||
Малоэтажная |
10 |
- |
Первичный |
Среднеэтажная |
10 |
- |
|
Многоэтажная |
80 |
100 |
|
Классы: |
|||
Эконом |
48 |
7 |
Подавляющее |
Комфорт |
42 |
36 |
|
Бизнес |
10 |
57 |
|
Стадии |
|||
Подготовка |
1 |
10 |
Основное |
Котлован/фундамент |
23 |
22 |
|
Стр-во |
55 |
30 |
|
Внутренние |
19 |
33 |
|
Дом сдан |
2 |
5 |
|
Цены |
|||
Динамика |
|||
Среднемесячный |
-1 |
+3 |
Решение |
Среднемесячный |
+4 |
+1 |
|
Средние |
|||
Общая |
75 000 |
114 |
|
По |
|||
Эконом |
71 000 |
114 730 |
Квартиры |
Комфорт |
75 200 |
114 |
|
Бизнес |
89 900 |
230 000 |
|
Темпы |
|||
2011 до |
50-100 |
40-100 |
Интерес |
2011 после |
85-170 |
||
Перспективное |
20-25 |
0,5 |
С |
Очевидно, что инициатива по расширению границ Москвы не может не оказать влияния на развитие рынка городской жилой недвижимости присоединяемой территории, а также конкурентные позиции новостроек, расположенных и планируемых к строительству в данной локации по сравнению со «старомосковскими» аналогами.
Тем не менее, пока данная инициатива остается лишь планом, полная реализация которого если и возможна, то лишь в течение очень долгосрочного периода – не менее 20-30 лет, первые изменения, которые могут вызвать какие-либо конъюнктурные сдвиги, возможны не ранее чем через 5-7 лет. В краткосрочной перспективе возможны кратковременные всплески спроса и ускорение роста цен по отдельным объектам (спекулятивного характера), однако в целом в рассматриваемой локации сохранится текущая расстановка сил и сложившиеся рыночные тренды.
Так новость о включении территорий между Киевским/Боровским и Варшавским шоссе повлекла за собой всплеск покупательской активности в новостройках «Новой Москвы», в большей степени инвестиционного характера. Цены на квартиры за летние месяцы выросли на 9%, а по некоторым наиболее интересным объектам - до 20%. Произошедшее повышение цен на присоединяемых территориях носило разовый характер – уже в сентябре цены оставались стабильными, и до прояснения ситуации с развитием «Новой Москвы» отклонений от среднерыночной динамики наблюдаться уже не будет.
Заявление о предстоящем расширении Москвы не сказалось на изменении цен на новостройки, расположенные в непосредственной близости от новых границ города. С начала года рост средней цены на новостройки эконом и комфорт-класса, расположенные в ЮАО и ЮЗАО, составил около 17%, в летние месяцы (в том числе в июне, когда объявили о расширении Москвы) на рынке наблюдалось традиционное для данного периода затишье (ежемесячные приросты находились в диапазоне от -1 до +2,5%).
До принятия конкретных мер по развитию новых территорий, в первую очередь в точки зрения транспортной инфраструктуры, новостройки, расположенные в старых границах города, в том числе в рассматриваемой локации, будут выигрывать перед предложением на рынке новостроек «Новой Москвы». По мере развития территорий «Новой Москвы» конкурентные позиции жилья в данной локации будут усиливаться, особенно учитывая дефицит предложения на московском рынке. Однако для этого необходимо развитие не только рынка жилья на новых территориях, но и комплексное развитие инфраструктуры, в первую очередь транспортной и социальной.
Подготовленное исследование позволяет получить полное представление о рынке новостроек на присоединяемых к Москве территориях: основные девелоперы, объемные и структурные показатели предложения, динамика цен, планируемые проекты, а также поведение покупателей и ценовая динамика после объявления границ «новой Москвы». Также в нем содержится информация по объемным, структурным и динамическим показателям рынка ЮЗАО и ЮАО (новостройки эконом- и комфорт-класса).
Исследование ориентировано как на профессиональных участников рынка (девелоперов, аналитиков, риэлторов, консультантов), так и на потенциальных покупателей жилой недвижимости.
Предоставлено компанией BLACKWOOD